李從正委員：

　　您提交的《關于如何監管市場以租代售情況的提案》（第20190134號）收悉。提案指出了房地產市場存在“以租代售”規避監管的問題，分析了可能引發多種糾紛及不利于社會安定的原因，提出了從預防、監督、處理三個方面完善加強的建議。我們綜合廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省司法廳的意見，經過認真研究，非常贊同您的意見。現將有關辦理情況答復如下：

　　一、近年來我省房地產市場監管工作情況

　　依據《中華人民共和國土地管理法》《廣東省房地產開發經營條例》（1993年通過，1997年修正）、《廣東省城鎮房屋租賃條例》和《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）等相關法律、法規的規定，住房城鄉建設部門是房地產開發、建設及住房租賃的主管部門，其他有關行政管理部門在各自的職責范圍內對住房租賃市場共同進行監管。對提案中所說的“以租代售”的行為，近年來，省住房城鄉建設廳、省市場監管局及省司法廳等行政管理部門依法開展了相應的監管工作。

　　（一）住建部門認真開展房地產市場風險排查，并將“以租代售”問題納入房地產市場重大風險范疇，著力規范住房租賃市場秩序。

　　1．近年來，省住房城鄉建設廳高度重視防范化解房地產領域重大風險工作，多次組織開展督導調研，對房地產領域存在的風險隱患進行全面排查，印發了《2018年房地產領域社會矛盾化解專項行動工作方案》《廣東省住房和城鄉建設廳關于集中開展新一輪房地產領域影響社會穩定矛盾問題摸排化解工作的通知》《廣東省住房和城鄉建設廳轉發住房城鄉建設部辦公廳關于開展房地產領域購房矛盾糾紛排查化解工作的通知》等系列文件，全面部署開展房地產市場專項整治行動。指導各地做好房地產領域社會矛盾化解工作，特別是對于提案中提到的“以租代售”問題，已將其作為全省房地產市場的主要風險點之一，要求各級房地產管理部門加強監督管理。

　　2．省住房城鄉建設部門依照工作職責，積極推動各地建立政府住房租賃交易服務平臺，提供便攜的租賃信息發布、備案服務，規范住房租賃交易流程、保障租賃雙方特別是承租人的權益。截止至2018年底，全省21個地級以上市均建立了政府住房租賃交易服務平臺并正式上線運行，平臺累計上線房源超過40萬套。此外，省住房城鄉建設廳還聯合省市場監管局共同起草了《廣東省住房租賃合同示范文本》，擬進一步引導和規范住房租賃行為，保障住房租賃雙方合法權益。

　　（二）市場監管部門依職責配合做好房地產市場整治工作。

　　1．自2015年以來，省住房城鄉建設廳聯合各行政主管部門持續開展房地產領域不穩定問題專項治理工作，對房屋交易、租賃市場、違法廣告等方面存在的違法違規行為依法進行查處。

　　省市場監管局依職責承擔對房地產領域違法廣告的查處和查處利用合同格式條款侵害消費者權益的違法行為的工作。2017年原省工商局印發了《廣東省工商行政管理局房地產領域違法廣告、利用合同格式條款侵害消費者權益違法行為專項整治工作方案》（粵工商廣字〔2017〕190號），2018年上半年印發了《關于繼續做好房地產領域違法廣告、利用合同格式條款侵害消費者權益違法行為整治工作的通知》（粵工商廣字〔2018〕351號），《廣東省工商行政管理局關于開展2018年格式條款監管工作的通知》（粵工商市字〔2018〕125號）等文件，要求各級工商和市場監管部門集中查辦一批嚴重違法房地產廣告和重點針對經營者利用房地產銷售類合同中的典型不公平格式條款，免除自身責任、加重消費者責任、排除消費者權利的違法違規行為，開展集中規范整治，強化執法辦案和集中曝光力度。

　　自2017年以來，原省工商局集中曝光了深圳市前海股份有限公司、惠州市太東地產有限公司、東莞市家家順房產經紀有限公司、東莞市鴻華實業投資有限公司、廣州財基投資管理有限公司等5宗違法房地產廣告案，其中深圳市前海股份有限公司違法房地產廣告案被處罰款200萬元。佛山市工商局對因房地產違法問題引起群體性上訪事件的廣東宏泰國通地產有限公司發布違法房地產廣告行為從重處罰90.5萬元。2018年，全省共查處違法房地產廣告161宗，罰沒金額1019.14萬元，糾正涉嫌違法違規格式條款376條，查處不公平格式條款違法行為59宗，罰沒金額37.06萬元。

　　2．完善機制，健全房地產領域長效監管機制。一是聯合省住建廳印發了《關于加強房地產市場廣告等監管執法協作的通知》，推動建立符合我省省情、適應市場規律的房地產市場調控基礎性制度和長效機制。二是進一步細化房地產領域違法廣告處置工作。制定《廣東省工商行政管理局房地產領域違法廣告、利用合同格式條款侵害消費者權益違法行為專項整治工作方案》，要求全省市場監管部門全面掌握房地產企業和房地產中介機構登記情況，加強房地產廣告監管和案件查處工作，規范房地產領域合同格式條款，通過強化信用監管，實行聯合懲戒，構建以信用監管為核心的長效監管機制。三是細化明確權責分工。配合省住建廳出臺《“打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動”執法工作職責清單》，全面梳理房地產領域常見違法違規行為的法律法規和處罰依據，明確執法部門，細化責任分工。

　　（三）司法部門加強對房地產開發和城鎮房屋租賃的法制規范。

　　我省在上世紀90年度就進行了相關立法，制定了《廣東省房地產開發經營條例》（1993年通過，1997年修正）和《廣東省城鎮房屋租賃條例》（1994年通過，2010年修正）。2017年，為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），加快培育和發展我省住房租賃市場，構建購租并舉的住房制度，實現城鎮居民住有所居，制定了《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）。

　　二、下一步整治“以租代售”的工作措施

　　（一）大力開展房地產領域社會矛盾專項治理行動。

　　提案提出的“以租代售”行為，實質問題是開發商與業主簽訂的合同及補充協議約定租賃期限超過了20年，這類的租賃合同條款，不符合《合同法》第二百一十四條的規定，屬于無效條款。但是，對于“以租代售”的行為，目前尚沒有相關的法律、法規、規章予以定性和規定相應的行政處罰。對此，一方面相關當事人可循民事途徑由法院依法作出判決，另一方面，由相關主管部門推動立法工作予以解決。

　　住房城鄉建設部門將繼續做好2019房地產領域社會矛盾風險防范化解工作，切實維護我省房地產市場平穩健康發展。以《中華人民共和國土地管理法》《合同法》《廣告法》等法律法規為依據，對市場中存在的“以租代售”等行為進行全面摸查，對于已經建設但尚未開展租賃的項目，要明確規定按規劃設計功能進行使用和出租、其租賃年限超過20年的，不得以贈送等任何形式延長租賃期限，不得收取超過20年以上的租金；對于已經開展租賃且租賃期限超過20年的開發項目，要將相關項目納入風險項目管理，定期對有關企業進行檢查；對于房屋尚未建成提前預租等違法違規行為，要堅決叫停并予以查處。

　　市場監管部門對于項目開發企業和中介機構，要嚴查其在項目宣傳過程中是否合法合規進行宣傳，一旦發現虛假宣傳和虛假廣告、不公平格式條款侵害消費者權益等行為，要依法依規進行嚴肅查處，涉嫌犯罪的，要及時移交公安機關進行處理。

　　（二）大力推動住房租賃交易服務平臺使用。

　　根據《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號）的要求，各級房產管理部門要加大各市已建成的住房租賃交易服務平臺的宣傳力度，鼓勵更多的居民使用該平臺辦理房屋網簽備案等功能。房產管理部門和街道辦要對備案的租賃合同的合規性和有效性進行檢查，依據《合同法》規定，房屋租賃合同約定租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超出部分無效。房產管理部門和街道辦應當認真檢查備案的合同條款，指導雙方當事人修改無效條款后再進行備案。 

　　（三）市場監管部門依據職責，配合加強房地產市場監管。

　　1．市場監管部門依據職責，依法對房地產領域違法廣告處置和查處利用合同格式條款侵害消費者權益的違法行為進行查處。狠抓大要案件查處，集中查辦一批違法房地產廣告案件和違法利用合同格式條款侵害消費者權益的案件，加強聯動執法，強化對房地產領域相關違法主體的綜合懲治力度。

　　2．依托企業信用信息公示系統，建立以信用監管為核心的新型監管模式。依法歸集住房和城鄉建設、市場監管部門提供的涉及房地產領域企業的行政許可、執法辦案等相關數據，依法依規向社會公示相關房地產企業、中介機構受到的行政處罰、企業經營異常名錄和嚴重違法失信企業名單信息等數據，使違法者“一處失信，處處受限”。

　　（四）宣傳推廣《廣東省住房租賃合同示范文本》。 

　　2018年，省住房城鄉建設廳和省市場監管局研究制定的《廣東省住房租賃合同示范文本（征求意見稿）》對出租房屋基本情況及居住需求、租賃期限、租金及押金、房屋的交付、維護維修等方面都作了明確的約定，特別明確規定了：“合同租賃期不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。”，能有效地保護租賃雙方的權益。此示范文本已征求過專家和廣大群眾的意見，下一步將根據征求所得意見進行進一步的修改研究，力爭盡快出臺，在全省范圍內宣傳推廣。

　　（五）加強普法宣傳和完善相關法規。持續加大宣傳。做好《土地管理法》《合同法》等相關法律、法規和政策解讀，開展法制宣傳教育，提高房地產經營者和廣大群眾的守法自律意識。從不動產權登記、出租備案等已有制度或需補充細化的事項著手，制定有針對性的管理規范及措施，逐步建立起完善、規范的制度體系。

　　專此答復，誠摯感謝您對我們工作的關心和支持，歡迎您繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。

　　                         廣東省市場監督管理局

　　                            2019年5月27日